Bruksvärdesprincipen

Vad innebär bruksvärdesprincipen?

Brukvärdesprincipen handlar om vad som är en skälig hyra för en hyresrätt, både när den hyrs ut i första och andra hand. Principen innebär att hyran sätts utifrån lägenhetens egenskaper, till exempel dess planlösning, läge och hur välrenoverad den är.

Vanligtvis bestäms hyran för både kommunala och privata hyresrätter genom kollektiva förhandlingar, men om de inte leder någonstans kan hyran bestämmas av hyresnämnden. Det finns åtta olika hyresnämnder i Sverige och de fungerar som domstolar som bara tar hand om hyresfrågor. Det står i lagen att hyresnämnden ska sätta en skälig hyra. Hyresnämnden använder då bruksvärdesprincipen för att komma fram till vad den skäliga hyran är.

Se hur Jurio funkar! Artikeln fortsätter under videon

Hur bestäms bruksvärdet?

När hyran sätts ska hyresnämnden jämföra med likvärdiga lägenheter på samma ort där bruksvärdet är ungefär samma. Den hyra som sätts får nämligen inte vara påtagligt högre än hyran för de likvärdiga hyresrätterna.

Vad innebär likvärdiga lägenheter?

Lägenhetens bruksvärde är det praktiska värdet en hyresrätt har för hyresgäster i allmänhet. Man tittar alltså inte på vad en enskild individ tycker. Bruksvärdet bestäms bland annat utifrån de här faktorerna:

• Storlek
• Hur modern den är
• Planlösning
• Läge i lägenhetshuset
• Reparationsstandard
• Ljudisolering
• Hiss, sopnedkast och tvättstuga
• Särskilda förvaringsutrymmen
• God fastighetsservice
• Garage och parkering
• Lägenhetshusets läge; miljö och avstånd till kommunikationer

Kostnader för produktion, drift och förvaltning räknas inte in i bruksvärdet. Man tar inte heller hänsyn till byggnadsåret. Hyrs lägenheten ut möblerad? Möblerna räknas inte in när man tittar på bruksvärdet, men du kan ta en 10-15 procent högre hyra för möblemanget. Här kan du läsa mer om att hyra ut i andra hand. 

Hur prövas hyran hos hyresnämnden?

Kommer du och din hyresgäst inte överens om hyran kan ni ta frågan till hyresnämnden. Då avgör nämnden vad som är en skälig hyra för lägenheten, baserat på bruksvärdesprincipen. Hyresnämnden jämför hyresrätten med andra likvärdiga lägenheter och fastställer sedan vad hyran ska vara. Hyresnämnden tar dock inte fram jämförelsematerialet själv, utan det står du och din motpart för.

Själva processen liknar en domstolsprocess. Hyresnämnden kommer först försöka få dig och din hyresgäst att komma överens om hyran, så ni slipper processen helt. Lyckas nämnden inte kallas ni till ett sammanträde där ni får berätta mer om fallet. Vid sammanträdet kan hyresnämnden höra vittnen och göra en besiktning av lägenheten. Till sist får du och din hyresgäst säga några avslutande ord, sedan gör hyresnämnden en bedömning av vad som är en skälig hyra för lägenheten.

För att hyresnämnden ska pröva om hyran är skälig måste antingen du eller din hyresgäst ha ansökt om det genom att skicka in en begäran om villkorsändring till hyresnämnden. Du kan läsa mer om hur det går till på Sveriges Domstolars hemsida.